近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊:“地王”不断推陈出新,动辄每平方米过万元的地价成本,早已高出周边房价。随着国内房地产市场格局的不断改变,房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现到人们眼前。
土地市场频爆“天价地”
11月8日,上海郊区青浦区赵巷镇一面积14.4公顷的地块,挂牌底价为4亿元左右,最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的“天价”一举摘牌,创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本,远超出当地住宅目前每平方米7000元的售价。
上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高:土地出让面积5.4公顷,出让总价13.01亿元,楼面地价高达每平方米2万元。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹感慨:地价已超出常理,就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解,因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。
不单单是上海,记者了解到,南京在7月下旬诞生江宁“地王”之后,8月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场,南京市国土局竟然三次提醒:“希望各位开发商沉着冷静,理性应价。”但最终这一地块还是从底价5.7亿元一路拉升到22.5亿元成交。
闪亮登场的“地王”不断创造着新记录:北辰实业等以92亿元竞得长沙新河三角洲地块,创下国内单宗土地拍卖总价最高记录;苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块,楼面单价高达6.69万元/平方米,成为国内单价最贵“地王”……
开发商缘何近乎疯狂地去抢地?房产专家蔡为民说,眼下,有些公司获得土地的目的,未必是为了即期建设可售房源,只是作为资本市场的融资筹码。股市行情的看好令一些别有所图的房企红了眼。
房地产企业
“
要上市先拿地
”
“在这一轮竞价储地浪潮中,房
地产上市公司唱主角。”业内研究人
士如是说。自房地产宏观调控以来,
土地、信贷阀门一再收紧,国内房地
产企业资金紧张,一些中小企业局
面困窘甚至退出市场。大企业则不
断加大融资投放到土地储备上,因
为这可以直接推高公司的未来发展
评价。
地产股表现良好,给上市公司
通过资本市场融资创造了机会。据
不完全统计,今年以来上市房地产
公司通过增发、配股等方式,已合计
融资超过1000亿元。
易居中国研究地产分析师杨红
旭分析,这固然与土地供给偏少有
关,但更重要的是,资本市场与楼市
发生了联动:准备上市的房地产公
司必须拼命储备土地,以便提高
IPO发行价格,从股市圈得更多资金。已经上市的房地产公司,通过IPO圈钱上百亿元,或通过增发、派股、发债等方式,从股市再融资几十亿元、逾百亿元,巨量资本在手,必须持续的储地。
江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现,按目前企业年开发量计算,在不新购土地的情况下,一些企业储备用地足够连续开发两三年,多的可达四五年甚至六七年。
张驰飞指出,在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下,购地不再单纯是企业为未来发展做储备,更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。
竞拍土地的背后
开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果?记者在调查中发现,一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示,今年1月至6月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%,而土地成交价款同比增幅高达60%以上。
二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出,周边房价必应声大涨,这几乎成为普遍现象,购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说,上海杨浦区的合生江湾国际公寓,受11月8日新江湾城拍出楼面地价2万元/平方米新“地王”的利好刺激,11月13日推出的套公寓房源报价迅即由9月份上市时的每平方米1.7万元,飙升到每平方米2.4万元。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。未来三年内,房价必须保持15%至18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。
“取得较多土地的企业有效利用不足。”中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露,“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%,增幅比去年同期回落26.4个百分点,占同期土地购置面积比重68.4%,占待开发土地面积比重仅40%”。
近期,国土资源部针对开发商大量“囤地”等问题,出台了一系列土地供应的调控政策。
值得注意的是,在这一轮地价上涨的过程中,有的地方政府也在扮演 “推手”的角色,想尽办法抬高土地拍卖价格。目前绝大多数地方实行土地挂牌拍卖,“价高者得”的结果,是推动地价上涨的主因。国土资源部有关负责人表示,其实市场化的土地出让方式还有多种,比如限房价竞地价、限地价拍卖等,都能把地价稳住,但现在使用较少。
在新一轮宏观调控中,如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应,加大对开发商大量闲置土地的处置力度,不仅是中央宏观调控着力解决的重点,也是地方政府面临的一大考验。