近来，二手房交易活跃，不少市民越来越关注二手房。那么在交易过程中，如何确定合理的售价，如何判断卖方开价是否合理呢？
　　　　估算二手房价格，是一项复杂的工作。一般二手房估价需要大量的数据支持，通常是以近期正常交易的二手房交易价格为参考，供参考的二手房还必须满足以下条件：区位、地段、建筑结构、楼层、用途、朝向、新旧程度等状况相同或相近。
　　　　但普通市民要找到类似的二手房，较为困难。因此，一般可以通过相同区位、近期交易的新商品房价格来比较。用这种估算方法主要是进行房屋个别因素的修正。也就是通过房屋建筑结构、平面布局、临路状态、朝向、楼层、水电卫设备、装修、新旧程度、工程质量等因素比较，以此推算二手房价格。
　　　　一般来说，房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。旧房的房型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（即小厅、小厨、小卫）－10％（即按标准价增减，下同）。楼层对价格也有影响，以7层楼房为例：第2层和第6层为基准价，第1层－5％，第7层－8％，第3层和第4层＋5％，第5层＋3％。房间如无朝南门窗，-5%。房屋的环境因素，无物业管理和非独立封闭小区分别－5％。心理因素-8%，如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍。还有临路状况、房屋结构、工程质量、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。但是除了以上各项因素外，还要仔细了解可能影响房价的房屋质量问题。在挑选二手房时，应认真仔细检查以及询问房主、询问周围的住户来了解房屋本身的状况。特别要注意以下几个方面的问题：
　　　　首先，仔细观察屋内是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。第二，观察房屋的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有开裂或者脱皮等明显问题。第三，还要考核房屋的市政配套设施。打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象。最后，一定要了解装修的状况。许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。其实，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。再比如，顶层房屋是否发生过漏雨现象，底层住户是否多次出现下水道淤堵等。如果房子不存在以上的质量问题，可以参考以上的估算方法估算房屋价格；若存在部分质量问题，则二手房房价还需要减去这些质量问题带来的成本费用。
　　（程橙）
　　
　　
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