由物业管理区域内的全体业主组织，自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　　　一个物业管理区域成立一个业主大会。我市物业管理区域的划定原则是：凡按基建程序开发建设的物业项目，以一次性报送的规划红线为准，不论小区（大厦）规模大小，视为一个物业管理区域；历史形成的单位大院（庭院），或近几年形成的居住小区，只要具备相应的公共设施和管理基础，视为一个物业管理区域；旧城区的物业，即前面规定的物业管理区域以外的物业，按现行社区范围，可以由社区根据实际情况划分若干个物业管理区域。
　　　　公有住宅出售率达80%、新建商品房出售率达50%或自第一个业主入住之日起满两年，即可组织召开第一次业主大会。业主在首次业主大会会议上的投票权，属住宅类物业的按每套住宅为一票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积100平方米计算为一票，每超过100平方米加一票，单户不足100平方米的，计为一票。
　　　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会履行以下职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；（七）决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　　　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
　　　　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　　　业主大会决定选聘和解聘
　　　　物业服务企业、筹集和使用专项
　　　　维修资金，应当经专有部分占建
　　　　筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　　　业主大会的决定，对业主具有约束力。业主大会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　　　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）20％以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书。
　　(常文)