从人口学、城市化、住房的消费、投资价值来看，目前，中国楼市的拐点已经处于形成阶段。楼市拐点正在慢慢到来，并可能在某个时刻突然以清晰的形态表现出来。
　　　　对照一下我国房价的走势，从上个世纪90年代开始，上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接影响。
　　　　除了人口论，城市化被认为是支撑房价的另一大力量。越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，目前的房价莫说刚刚脱离农业收入尚不稳定的农民，一些符合经济适用房标准的城市家庭，甚至还因为没有足够的资金不得不放弃购买，何况商品房？在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，这种情况下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。
　　　　如果从供需的角度来分析，对楼市拐点的认识或许更为清晰。我们知道，从供需角度来看，支撑房价的力量源于住房的四种价值，即生产、居住、投资。由于我们现在谈论的房价常常并不包含生产价值，笔者着重通过对后两种价值的分析来探寻我国的楼市拐点。
　　　　当房屋作为居住需求即消费需求时，决定房价的是居民的实际消费能力，通常用房价与家庭可支配收入比来表示。对于房价与家庭可支配收入比，联合国人居中心给出的上限是3：1，世界银行给出的上限是5：1，而我国在去年第三季度统计出来的数据显示：深圳市场房价与家庭可支配收入为15.76：1，上海为15.55：1，北京为13.55：1。如果考虑到今年房价的高速增长，许多地方的房价与家庭可支配收入比可能已经达到了令人难以想象的地步。显然，房价已经远远超出居民的可支配收入水平，居民的实际消费能力已很难对房价构成支撑。
　　　　当房屋作为投资需求时，决定房价的力量是房屋租金，国际上通常用租售比来表示。所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。国际上衡量房产运行良好的租售比一般标准为1：200-1：300。而目前我国的房价远远超出国际警戒线。以北京为例，其租售比基本是在1：500-1：700这个范围之内。不少人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息，甚至在房屋快报废时还不能收回投资。这说明，房屋也不再具有投资价值。 （小河）